Жилищный юрист

Помощь адвоката по жилищным вопросам в Красноярске

• признание недействительным обмена (купли-продажи) жилого помещения;
• раздел жилой площади;
• утрата права на жилую площадь нанимателем и членами его семьи;
• выселение лиц по требованию возвратившихся военнослужащих;
• выселение граждан за невозможностью совместного проживания;
• выселение поднанимателей и временных жильцов;
• признание права собственности на часть домовладения;
• раздел жилого дома в натуре между собственниками;
• признание недействительным отказа в приватизации занимаемого помещения;
• обжалование отказа в регистрации (прописке);
• изменение долей жилого дома и др.

В любых российских городах, и Красноярск в этом плане не исключение, в последние годы сфера ЖКХ подвергается серьезным преобразованиям, изменениям, в связи с чем услуги юристов, специализирующихся на жилищных вопросах, становятся все более и более актуальными. Впрочем, жилищные споры связаны не только с работой жилищных хозяйств, но часто недопонимания возникают между рядовыми потребителями — между родственниками, проживающими в одной квартире или пытающимися разделить недвижимость, между соседями, между арендодателями и арендаторами, продавцами недвижимости и покупателями.

При этом жилищные споры считаются одной из самых сложных категорий судебных дел, которая затрагивает как юридические, так и гражданские жилищные права.

Проблем, с которыми сталкиваются современные собственники и арендаторы жилья, очень много. «Воюем» мы и с представителями ЖКХ, и с соседями, не знаем о возможности получить льготы и послабления при оплате коммунальных услуг, не умеем правильно составлять договоры покупки/продажи/аренды недвижимости, не знаем, как грамотно разделить собственность при разводе, если отсутствует брачный контракт. Узость юридических знаний рядовых граждан делает жилищные споры еще более острыми и злободневными — далеко не всегда в таких спорах удается найти компромиссное решение самостоятельно, и тогда на помощь приходит жилищный адвокат.
Жилищная консультация Чем может помочь жилищный юрист? Адвокат, специализирующийся на жилищном праве, способен оказать помощь в решении очень широкого спектра задач, начиная от капитального ремонта многоквартирных высоток и заканчивая вопросами обеспечения законного права льготных категорий граждан (сирот, несовершеннолетних, служебное жилье и прочее). Специалист по жилищным вопросам также незаменим при оформлении различных сделок с недвижимостью, сборе и оформлении документов. Помните о том, что экономия на услугах юриста в этом случае чревата весьма неприятными последствиями: сделка может быть признана недействительной.

Если вам нужна жилищная консультация в Красноярске, оптимальный выход из положения — обращение в юридическую компанию "ИНТЕЛЛЕКТ": мы уже не один год работаем на рынке Красноярска, оказывая юридические услуги в самых разных отраслях юриспруденции, включая жилищное право. У нас вы можете заказать консультационные услуги или сопровождение в суде, мы окажем помощь при составлении судебного иска или при сборе и оформлении документов, мы выработаем оптимальную стратегию поведения в суде, чтобы существенно повысить шансы на положительный исход.

Федеральные нормативные правовые акты
Жилищный кодекс РФ
Основные ссылки:
— ст. 153 «Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги»
— ст. 154 «Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги»
— ст. 155 «Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги»
— ст. 156 «Размер платы за жилое помещение»

Примечание. Положения ч. 1 ст. 156 (в редакции Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ) о включении в состав платы за содержание жилого помещения расходов на оплату холодной воды, горячей воды, электрической энергии, тепловой энергии, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме применяются с 1 января 2017 г. Об особенностях включения указанных расходов в состав платы за содержание жилого помещения см. также ч. 10 ст. 12 указанного Закона.
— ст. 156.1 «Плата за наем жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования»
— ст. 157 «Размер платы за коммунальные услуги»
— ст. 157.1 «Ограничение повышения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги»

Дополнительные ссылки:
— ст. 30 «Права и обязанности собственника жилого помещения»
— ст. 36 «Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме»
— ст. 39 «Содержание общего имущества в многоквартирном доме»
— ст. 46 «Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме»
— ст. 67 «Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма»
— ст. 158 «Расходы собственников помещений в многоквартирном доме»
— ст. 161 «Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом»
— ст. 162 «Договор управления многоквартирным домом»

Гражданский кодекс РФ
— ст. 210 «Бремя содержания имущества»
— ст. 244 «Понятие и основания возникновения общей собственности»
— ст. 682 «Плата за жилое помещение»

Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»

Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»

Федеральная судебная практика

По делам об оспаривании тарифов на ремонт и содержание дома юридически значимым и подлежащим установлению является выяснение следующих вопросов: какой способ управления многоквартирным домом, в котором находится квартира, выбран собственниками помещений в этом доме; имеет ли выбранная управляющая организация право самостоятельно на основании заключенного договора определять тарифы при расчете платы за содержание и ремонт жилых помещений; если в этом доме не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, проводилось ли общее собрание собственников помещений, на котором был установлен размер платы за содержание и ремонт жилых помещений; какие тарифы применялись при расчете платы за содержание и ремонт жилых помещений, кем они утверждены, основания их применения и правильность расчетов.

(Определение Верховного Суда РФ от 11.11.2014 N 5-КГ14-92)

В ст. 162 ЖК РФ имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей организацией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома. Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими организациями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.

(Постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 N 6464/10)

Практика Московского городского суда

Если собственники жилого помещения выбрали способ управления многоквартирным домом, создав ТСЖ, осуществление расчетов потребляемых коммунальных услуг должно осуществляться не только с учетом нормативных цен, тарифов и ставок, установленных Постановлением Правительства Москвы, но и с учетом смет, утвержденных общим собранием собственников жилых помещений.

(Определение Московского городского суда от 17.01.2014 N 4г/9-13641/2013)

Собственники помещений, не являющиеся членами товарищества собственников жилья, обязаны оплачивать расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме; установление размера таких платежей относится к компетенции органов управления товарищества собственников жилья; отказ части собственников помещений от вступления в члены товарищества собственников жилья либо от заключения договора с товариществом собственников жилья не освобождает их от участия в несении расходов на содержание и ремонт общего имущества.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 16.04.2014 по делу N 339112)

Обслуживание имущества (например, теплового пункта), расположенного в пределах земельного участка, на котором расположен жилой дом, является обязанностью управляющей организации, а бремя содержания этого имущества возложено на собственников помещений в многоквартирном доме.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 26.02.2015 N 33-6038)

Установка, эксплуатация и ремонт домофонов, кодовых замков, охранной сигнализации квартир и подъездов входит в состав работ, связанных с обслуживанием населения, содержанием зданий и прилегающих территорий, выполняемых по заявкам населения и подлежащих оплате за счет собственных средств проживающих. Таким образом, включение в Единый платежный документ платы по техническому обслуживанию домофона, не противоречит ст. 154 ЖК РФ.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 02.03.2015 по делу N 33-6017)

Доводы истца о завышении тарифов ЖКХ несостоятельны, поскольку истцу принадлежат апартаменты, не относящиеся к категории жилых помещений, в связи с чем на них не распространяется порядок установления тарифов на оплату ЖКУ и иных работ и услуг путем утверждения их общим собранием или с использованием тарифов на ЖКУ, установленных органами исполнительной власти.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 16.09.2015 по делу N 33-31062/2015)

Исковые требования

Основное:

— о признании незаконным установления и утверждения размеров платы за содержание жилого помещения и коммунальные услуги.

Дополнительные:

— о перерасчете платы за содержание жилого помещения и коммунальные услуги;

— о взыскании излишне уплаченных сумм за содержание жилого помещения и коммунальные услуги.

Помимо перечисленных исковых требований от ответчика можно потребовать уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами, если имела место переплата, возмещения причиненного морального вреда, а также штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 20.11.2014 по делу N 33-46317/14).

— Как следует из ст. 154 ЖК РФ, собственники и наниматели жилых помещений несут расходы по плате за жилое помещение и коммунальные услуги, включая плату за пользование жилым помещением, плату за содержание жилого помещения (услуги, работы по управлению многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества, водоснабжение, электроснабжение, отопление, водоотведение), а также на капитальный ремонт помещений.

— Выбор надлежащего ответчика по рассматриваемой категории споров зависит от того, кем именно утверждены оспариваемые размеры платы за содержание жилого помещения и коммунальные услуги.

Согласно п. 13 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, предоставление коммунальных услуг обеспечивается управляющей организацией, товариществом или кооперативом либо непосредственно ресурсоснабжающей организацией договоров о приобретении коммунальных ресурсов в целях их использования при предоставлении коммунальных услуг потребителям, в том числе путем их использования при производстве отдельных видов коммунальных услуг (отопление, горячее водоснабжение) с применением оборудования, входящего в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и надлежащего исполнения таких договоров.

Как следует из ч. 2, 3 ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать на общем собрании один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.

Соответственно, в первых двух случаях размер платы устанавливается созданным товариществом (кооперативом). Они же и являются ответчиками по искам об оспаривании утвержденных ими размеров платы. А если такие объединения собственниками не созданы, размер платы определяется на общем собрании собственников в порядке, установленном ст. ст. 45 — 48 ЖК РФ с учетом предложений управляющей организации (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ). Если решение о размере платы за содержание жилого помещения собственниками не принято, такой размер устанавливается органом местного самоуправления или органом государственной власти субъекта РФ и должен быть учтен при определении размера платы управляющей организацией, кооперативом или ТСЖ. На практике в большинстве случаев ответчиком является управляющая организация (управляющая компания), кооператив или ТСЖ, установившие размер платы.

— Если собственниками решение о размерах платы за жилые помещения и коммунальные платежи не принималось и размер платы был установлен управляющей организацией, кооперативом или ТСЖ, оспорить их можно в случае, когда они были определены без учета требований закона. В частности, Правительством Москвы регулярно принимаются постановления об утверждении цен, ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения. На данный момент действует Постановление Правительства Москвы от 15.12.2015 N 889-ПП «Об утверждении цен, ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения».

Кроме того, при утверждении ставок, цен, тарифов и т.д. на коммунальные услуги и содержание помещений должны соблюдаться нормы Постановления Правительства Москвы от 29.09.2009 N 1030-ПП «О регулировании цен (тарифов) в городе Москве» (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 20.11.2014 по делу N 33-46317/14).

— Если взимание ответчиком платы за содержание и текущий ремонт жилого помещения производится по установленным общим собранием собственников помещений размерам платы и фактические расходы ответчика подтверждаются документально (сметами расходов, договорами на техническое обслуживание, электро-, тепло- и водоснабжение, водоотведение, об оказании охранных услуг, домофонии, актами оказанных услуг, подтверждением оплаты — платежными поручениями об оплате) — в иске о перерасчете платы за жилое помещение, скорее всего, будет отказано.

— Лица, имеющие в собственности комнаты в коммунальных квартирах, обязаны производить оплату содержания и ремонта не только этих комнат, но и общего имущества. Исковые требования о признании взимания такой платы незаконной отклоняются судами, поскольку исключение законом сделано только для граждан, проживающих в общежитиях, — для них размер платы определяется исходя только из площади занимаемых комнат (например, Решение Московского городского суда от 22.04.2013 по делу N 3-37/2013).

— К исковым требованиям рассматриваемой категории споров применяется общий срок исковой давности, равный трем годам (ст. 196 ГК РФ). При этом следует помнить, что в силу ч. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 14.08.2015 по делу N 33-28994/2015, от 02.03.2015 по делу N 33-6015).

При участии в данных видах споров необходимо опираться не только на практику г. Москвы, но учитывать приктику судов Красноярского края, а так местных НПА.